Oi galerinha, tudo bem?
Enquanto a reforma está em stand
by, resolvi falar sobre dois assuntos que são dúvidas de muitos ao comprar um
apartamento: Quanto pagar de ITBI e Registro? Quais são os descontos para quem
está comprando o primeiro imóvel?
Bom, será um post longo, técnico,
chato, porém muito útil!
Como são bastantes detalhes, vou
dividir em duas partes. Hoje vamos falar sobre o ITBI.
Primeiramente gostaria de
explicar que minha fonte de conhecimento é por experiência própria e
profissional. Própria porque passei por isso recentemente, e profissional
porque trabalho em uma imobiliária e durante 2 anos e meio fui supervisora de
processos, prestando assessoria jurídica para quem estava vendendo e comprando
apartamentos. Já emiti muitaaaaaas guias de ITBI e calculei muitooooooos
registros por aí afora.
Vamos lá?
O que é?
A sigla significa Imposto sobre Transmissão de
Bens Imóveis. É um imposto municipal devido em todas as transações de venda e
compra de imóveis.
Quem deve pagar?
O comprador do imóvel.
Quanto custa?
Depende da cidade onde o imóvel
está localizado. Em SP, é 2%.
2% sobre qual valor?
Nem sempre os 2% será aplicado sobre o valor
de venda do imóvel. Essa é uma informação não muito divulgada.
A Prefeitura
considera como base de cálculo do ITBI, entre o valor de compra e venda e o
valor venal para ITBI, o maior valor. Começou a complicar né? Rs
Todo imóvel passa por uma avaliação da Prefeitura, que define seu valor venal.
Em SP esse valor venal está disponível para consulta AQUI
Na maioria das vezes, o valor venal atribuído pela Prefeitura, é um valor bem abaixo do valor comercial do imóvel. Nesses casos, a base de cálculo será o valor da venda e compra.
Por exemplo: Em um imóvel com valor venal de R$ 100.000,00, comprado por R$ 200.000,00, será cobrado 2% sobre R$ 200.000,00, ou seja R$ 4.000,00.
Todo imóvel passa por uma avaliação da Prefeitura, que define seu valor venal.
Em SP esse valor venal está disponível para consulta AQUI
Na maioria das vezes, o valor venal atribuído pela Prefeitura, é um valor bem abaixo do valor comercial do imóvel. Nesses casos, a base de cálculo será o valor da venda e compra.
Por exemplo: Em um imóvel com valor venal de R$ 100.000,00, comprado por R$ 200.000,00, será cobrado 2% sobre R$ 200.000,00, ou seja R$ 4.000,00.
Tenho desconto por estar
adquirindo o primeiro imóvel?
Não. O desconto dado pela
Prefeitura não tem nada a ver com ser o primeiro imóvel.
A prefeitura dá um desconto para
todos os imóveis financiados pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação.
Quanto de desconto?
É bem difícil de explicar esse
desconto, mas vou tentar exemplificando:
Suponhamos que comprei um imóvel
por R$ 450.000,00, e seu valor venal é de R$ 300.000,00. Nesse caso, nossa base
de cálculo será R$ 450.000,00, por ser o maior valor.
Dos R$ 450.000,00, financiei R$
200.000,00 pelo SFH.
Sobre R$ 42.800,00, aplicarei a
alíquota de apenas 0,5% (esse é o desconto). (Resultado R$ 214,00).
Sobre o que sobrar (R$ 450.000,00 – R$
42.800,00) será aplicado a alíquota de 2%. (Resultado R$ 8.144,00)
Somando os dois resultados, chegamos no valor do ITBI: R$ 8.358,00.
Esse limite de R$ 42.800,00 para
o desconto é fixo, só muda se o valor financiado do imóvel for menor que R$
42.800,00. Por exemplo, se financiei apenas R$ 30.000,00, será aplicada a
alíquota de 0,5% sobre os R$ 30.000,00, e sobre a diferença (R$ 450.000,00 – R$
30.000,00), aplicado 2%.
Para quem acha que não vai
conseguir fazer essa conta louca, pode fazer uma simulação AQUI.
Esse é o link direto do
sistema oficial da Prefeitura de São Paulo para emissão da Guia para pagamento
do ITBI. Para simular vocês precisarão ter um número de contribuinte válido
(aquele encontrado no boleto do IPTU, também identificado como SQL) e os valores de compra e venda e de
financiamento. Os demais dados como nome do vendedor, CPF, endereço e etc podem
ser inventados (somente para simular).
Quando devo pagar?
O prazo para pagamento do ITBI é
de 10 dias corridos após a assinatura do título aquisitivo (Contrato de
financiamento, Escritura Pública de Compra e Venda, etc.)
Posso financiar o ITBI junto com
o financiamento do imóvel?
Sim. A maioria das instituições
financeiras está facilitando e fornecendo essa opção aos compradores. O último
banco a entrar nessa modalidade foi a Caixa Econômica Federal. A vantagem é que
você não vai precisar guardar uma grana para pagar o imposto, o valor dele será
diluído entre as parcelas. A desvantagem é que serão cobrados os mesmos juros
do financiamento sobre esse valor.
Bom, acho que é isso pessoal.
Caso tenha ficado mais alguma dúvida, deixem um comentário com o e-mail de
vocês que respondo assim que puder.
x.o.x.o
